QUELLES SONT LES CONDITIONS POUR BÉNÉFICIER DU DROIT AU RENOUVELLEMENT ?

Pour avoir droit au renouvellement de son bail (ou droit au paiement d’une indemnité d’éviction en cas de refus du renouvellement par le propriétaire), le locataire doit remplir certaines conditions. Si l’une des conditions n’est pas remplie, le bailleur peut refuser de renouveler le bail, sans indemnité.

I. CONDITION DE NATIONALITÉ DU LOCATAIRE

L’article L. 145-13 du Code de commerce précise que seules les catégories suivantes peuvent invoquer les dispositions concernant le renouvellement :
- les personnes de nationalité française ;
- les personnes ressortissantes d’un État membre de l’Union européenne ou d’un État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ;
- les personnes étrangères ressortissantes de pays avec lesquels la France a signé une convention de réciprocité ou qui bénéficient d’une réciprocité législative.
Remarque :
sont assimilées aux nationaux, les personnes ayant combattu dans les armées françaises ou alliées pendant l’un des conflits mondiaux et celles ayant des enfants de nationalité française.

II. CONDITION D’IMMATRICULATION DU LOCATAIRE

Le locataire, personne physique ou morale, doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS). En outre, il ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que si l’activité exploitée dans les lieux loués est la même que celle pour laquelle il est immatriculé au RCS. Cependant, si le fonds de commerce est exploité sous forme de location-gérance en application des articles L.144-1 et suivants du Code de commerce, le propriétaire du fonds bénéficie du statut des baux commerciaux sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Il est donc dispensé de maintenir son inscription alors qu’il est celui qui reste en relation contractuelle avec le bailleur. Attention : le renouvellement peut être refusé même si le locataire n’est pas responsable du défaut d’immatriculation. La Cour de cassation a ainsi validé un refus de renouvellement alors que l’absence d’immatriculation résultait d’une erreur du greffe (Civ. 3ème, 12 juillet 2000).
Remarque : depuis un arrêt en date du 29 septembre 2004, le droit au statut des baux commerciaux ne peut plus être remis en cause pour défaut d’immatriculation du locataire après l’expiration du bail (Civ. 3ème, 29 septembre 2004).

III. CONDITIONS DE NATURE, DE PROPRIÉTÉ ET D’EXPLOITATION DU FONDS DE COMMERCE

A. Conditions tenant à la nature du fonds
Les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce relatives aux baux commerciaux s’appliquent aux locaux dans lesquels un fonds est exploité, que celui-ci appartienne soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce.
B. Condition tenant à la propriété du fonds
Le locataire ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement s’il n’est pas propriétaire du fonds. Inversement, le propriétaire du fonds ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement s’il n’est pas en même temps titulaire du bail.
Le droit au renouvellement ne peut donc être invoqué que par le locataire propriétaire du fonds commercial qui est exploité dans les lieux ou par l’acquéreur du bail lorsque la cession est intervenue régulièrement . En cas de sous-location, le sous-locataire peut bénéficier d’un droit au renouvellement contre le locataire ou d’un droit direct au renouvellement contre le bailleur principal (voir la fiche La sous-location d’un bail commercial). Attention : en cas de sous-location partielle, le bailleur peut accepter le renouvellement tout en le limitant à la partie dans laquelle le locataire exerce effectivement son commerce.

C. Condition tenant à l’exploitation du fonds
1. Principe
Le fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction. Lorsque l’exploitation du fonds est continue pendant toute la durée du contrat, la situation est simple. En revanche, elle est plus complexe lorsqu’un changement d’activité est intervenu au cours des trois années qui précèdent l’expiration effective du contrat. À ce titre, deux situations doivent être distinguées:
- en cas de déspécialisation partielle ou plénière : bien qu’il y ait transformation du fonds, le locataire bénéficie du droit au renouvellement. Attention : seul le changement d’activité réalisé conformément aux règles de la déspécialisation permet au locataire de bénéficier du droit au renouvellement ;
- en cas de cession du seul droit au bail (avec ou sans changement d’activité) : le nouvel acquéreur peut se voir refuser le renouvellement du bail ou le droità une indemnité d’éviction. Il a donc tout intérêt à obtenir du bailleur une promesse de renouvellement ou un renouvellement anticipé avant d’acquérir le droit au bail.
Remarque :
l’obligation d’exploitation personnelle n’est plus exigée par la loi. Sauf clause contraire du contrat de bail commercial, le locataire peut donc faire exploiter son fonds par un tiers dans le cadre d’un contrat de location-gérance, sans que cela remette en cause son droit au renouvellement.
2. Exceptions
Certains motifs légitimes peuvent justifier le défaut d’exploitation du fonds. Cependant, il ne peut s’agir que d’un défaut d’exploitation provisoire et non imputable à la volonté du locataire. En cas de litige, seuls les juges sont habilités à apprécier la valeur du motif
invoqué.
! Exemples :
- ont été retenus comme motifs légitimes pour excuser le défaut d’exploitation, le défaut de réparations incombant au bailleur, la contestation sur la propriété du fonds, le décès du locataire ;
- n’ont pas été admis comme raisons justifiant la non-exploitation, le vol de marchandises, le défaut d’autorisation administrative, la maladie du locataire (sauf circonstances particulières).

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