LA SOUS-LOCATION D’UN BAIL COMMERCIAL

La sous-location est le contrat par lequel un locataire met à la disposition d’un tiers tout ou partie des locaux loués, moyennant le versement d’un loyer. La sous-location ne doit pas être confondue avec :
- la mise en location-gérance d’un fonds de commerce, c’est-à-dire le contrat de location par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce en confie l’exploitation contre un loyer ;
- la domiciliation d’entreprise

I. CONDITIONS DE VALIDITÉ DE LA SOUS-LOCATION

Le principe en matière commerciale est que toute sous-location totale ou partielle est interdite, sauf stipulation contraire du bail ou accord du propriétaire. Aussi, pour être valable, la sous-location doit-elle remplir les deux conditions suivantes :
A. Autorisation du propriétaire
L’autorisation de sous-louer peut résulter d’une clause du bail. À défaut, le locataire doit obtenir l’accord exprès du propriétaire. L’agrément doit être formulé par écrit et il est discrétionnaire, ce qui signifie que le propriétaire n’a pas à motiver sa décision en cas de refus. Ainsi, si le propriétaire garde le silence, cela n’équivaut ni à une autorisation tacite de sous-location, ni à une renonciation à se prévaloir de l’infraction commise par le locataire si celui-ci venait malgré tout à conclure un acte de sous-location.
B. Intervention du propriétaire à l’acte de sous-location
L’autorisation de sous-louer, qu’elle soit expresse ou tacite, ne dispense pas le locataire d’inviter le propriétaire à concourir à l’acte de sous-location. Il doit donc faire connaître son intention de sous-louer, par exploit d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postale. Dans les quinze jours de cette notification, le propriétaire doit indiquer s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au bail ou par acte séparé, il refuse ou omet de répondre, il est passé outre.
Remarque :
les activités exercées par le sous-locataire doivent être identiques à celles exercées par le locataire principal ou, à tout le moins, être mentionnées dans le contrat de bail principal.

II. EFFETS DE LA SOUS-LOCATION RÉGULIÈRE

A. Entre le locataire principal et le sous-locataire
Les droits et obligations du locataire principal et du sous-locataire sont régis par le Code de commerce, mais dépendent également du bail qu’ils ont signé De manière générale, les rapports qui se forment entre eux sont ceux d’un bailleur vis-à-vis d’un locataire.
B. Entre le locataire principal et le propriétaire
La situation entre le propriétaire et le locataire principal reste inchangée. Toutefois, si la sous-location est consentie à un prix supérieur à la location principale, le propriétaire est en droit d’exiger une augmentation proportionnelle du loyer principal. En outre, et sauf indivisibilité des locaux, le locataire principal a droit au renouvellement du bail uniquement pour la partie dans laquelle il exploite son fonds de commerce ce qui signifie que si le locataire principal a consenti une sous-location totale, il n’a pas droit au renouvellement
C. Entre le sous-locataire et le propriétaire
En principe, il n’existe aucun lien de droit entre le propriétaire et le souslocataire. Cependant, le propriétaire peut exercer une action directe contre le souslocataire pour le paiement des loyers dus au titre du bail principal en cas de défaillance du locataire. Par ailleurs, le sous-locataire peut bénéficier d’un droit direct au renouvellement auprès du propriétaire si, et seulement si, les droits du locataire principal sont contestés.

III. EFFETS DE LA SOUS-LOCATION IRRÉGULIÈRE

En cas d’inobservation des deux conditions de validité de la sous-location, le propriétaire peut :
- résilier le bail en invoquant la clause résolutoire ;
- résilier le bail de manière judiciaire ;
- refuser le renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux, sans indemnité.

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