LA FIXATION DU LOYER EST-ELLE LIBRE ?
Lors de la prise du bail commercial, le montant du loyer est librement déterminé
par les parties dans le contrat. Ce montant n’est cependant pas figé et peut faire
l’objet d’une variation en cours de bail ou lors de son renouvellement selon des
règles bien établies.
I. FIXATION DU LOYER LORS DE LA PRISE DU BAIL
Le prix du bail est fixé librement par le bailleur et le locataire lors de la
conclusion du contrat de bail.
Il n’est pas soumis à des règles légales précises, mais est en principe fondé sur
la valeur locative des locaux.
Cette valeur dépend d’éléments multiples, dont les caractéristiques du local, la
destination des lieux, les obligations respectives des parties au contrat, les
facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le
voisinage.
Le prix du bail correspond en général au prix du marché, c’est-à-dire au prix qu’il
est habituel de demander pour une surface analogue à celle du local, située à
proximité sur un emplacement comparable. Pour l’apprécier, il faut :
- se renseigner auprès des commerçants voisins ;
- consulter les offres de location pouvant exister dans le voisinage (agences
spécialisées, annonces dans la presse, etc.).
Cependant, certains facteurs peuvent également jouer soit à la hausse, soit à la
baisse du loyer :
- si le bail octroie au locataire des avantages inhabituels (exemples : bail tous
commerces, absence de pas de porte), le loyer peut être plus élevé que le
prix du marché ;
- en cas de charges exorbitantes, le loyer doit être au contraire diminué.
Remarque :
le loyer peut prendre la forme d’une somme fixe, mais peut aussi être égal à un
pourcentage des recettes du locataire ou faire l’objet d’une indexation.
En cours de bail, les règles liées à l’augmentation du loyer diffèrent suivant que ce dernier est révisé tous les trois ans ou en fonction d’une clause d’échelle mobile.
A. Révision triennale
1. Principe
Aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce, le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative des locaux occupés. Toutefois, par dérogation à cette disposition, l’article L. 145-38 indique que l’évolution du loyer est plafonnée à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE.
2. Exception
Cependant, ce plafond ne s’applique pas en cas :
- de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la densité de population, nouvelles artères, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative ;
- de despécialisation du bail par le locataire
Le propriétaire est alors en droit de demander le déplafonnement du loyer à la
valeur locative.
En cas de désaccord entre les parties sur le montant du loyer réclamé, le tribunal
de grande instance du lieu de situation du local commercial en déterminera le
prix.
B. Révision du loyer en fonction d’une clause d’échelle
mobile
Par dérogation aux dispositions relatives à la révision légale (triennale), les parties peuvent convenir dans le bail d’une autre technique de révision : la clause d’échelle mobile ou d’indexation. Le loyer est indexé automatiquement en fonction de la variation de l’indice retenu dans le contrat selon une périodicité déterminée (généralement une
augmentation annuelle).
Si, par le jeu de cette clause, la variation provoquée entraîne une augmentation de loyer de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé, chacune des parties peut alors demander la révision judiciaire du loyer.
1. Principe
En vertu de l’article L. 145-33 du Code de commerce, le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative. Toutefois, par dérogation à cette disposition, l’augmentation est généralement plafonnée à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction calculée sur les années écoulées.
a) bail renouvelé au terme d’une durée de neuf ans (cas normal)
Pour déterminer le nouveau loyer plafond, il convient de multiplier l’ancien loyer (conclu neuf ans auparavant) par le dernier indice connu, puis de le diviser par l’indice publié neuf ans auparavant (voir la fiche Calculez votre loyer renouvelé).
b) bail de neuf ans renouvelé après l’échéance sans dépasser une durée globale de douze ans En cas de renouvellement postérieur à la date d’expiration du bail échu (mais
sans que le bail excède douze ans), la variation du loyer est également limitée. Pour déterminer ce plafond, il faut multiplier l’ancien loyer par le dernier indice connu, puis le diviser par l’indice publié à la date initiale du bail
2. Exception
Cependant, le plafonnement du loyer renouvelé ne s’applique pas :
- en cas de modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité ;
- si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans, ou si le bail,
conclu pour neuf ans, s’est prolongé au-delà de douze ans ;
- si le bail porte sur un local à usage exclusif de bureau, un terrain ou un local construit en vue d’une seule utilisation (théâtre, hôtel, etc.). En cas de désaccord entre la parties, le litige est, dans un premier temps, soumis à une commission départementale de conciliation puis, si le différend persiste, au tribunal de grande instance du lieu de situation du local.
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