COMMENT MODIFIER L'ACTIVITÉ DANS SON CONTRAT DE BAIL?
Le locataire qui désire modifier totalement l'activité (déspécialisation plénière)
ou ajouter une autre activité (déspécialisation partielle) à celle prévue au contrat
de bail initial, ne peut le décider seul. Il doit respecter une
procédure destinée à avertir et obtenir l’accord du propriétaire.
Remarque :
il existe une procédure particulière pour le locataire qui veut partir en retraite, souhaite céder son bail.
I. DÉSPÉCIALISATION PLÉNIÈRE
A. Conditions préalables
Le locataire désirant exercer une activité différente de celle prévue au contrat de
bail, ne peut l’envisager que si la déspécialisation est justifiée eu égard à deux
conditions :
• d’une part, la réunion de deux éléments économiques :
- des difficultés économique nouvelles suite à une évolution de la conjoncture des affaires;
- un intérêt à créer
une autre activité par rapport au tissu économique de la zone de chalandise.
• d’autre part, la compatibilité de l’activité avec l’immeuble : l’activité nouvelle doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.
B. Procédure
Le locataire doit préalablement demander une autorisation, par acte
extrajudiciaire (acte d’huissier), au propriétaire en indiquant la nature de
l’activité dont l’exercice est envisagé.
La demande de déspécialisation doit être également signifiée par acte
extrajudiciaire aux créanciers ayant un privilège ou un nantissement inscrit sur le
fonds de commerce. À cette occasion, ils peuvent exiger la constitution de
garanties supplémentaires, mais en principe, le transfert des inscriptions sur le
nouveau fonds de commerce s’opère de plein droit.
Le propriétaire a trois mois pour répondre à compter de la réception de la
demande de transformation. Il peut signifier au locataire son refus, son
acceptation ou, le cas échéant, les conditions auxquelles il subordonne son
accord. Passé ce délai, si le bailleur est resté silencieux, son autorisation est
réputée acquise.
En cas de litige, les parties concernées doivent saisir le tribunal de grande
instance du lieu de situation du fonds.
Toutefois, le locataire peut renoncer à la demande de transformation à tout
moment de la procédure et ce, jusqu’à quinze jours, après que la décision du
tribunal soit devenue définitive. Il doit notifier sa décision de renoncement au
propriétaire par acte extrajudiciaire. Dans ce cas, il supporte tous les frais de
l’instance.
C. Conséquences
Ces changements peuvent bien entendu avoir des conséquences sur le loyer fixé.
En effet, la déspécialisation plénière peut entraîner une augmentation immédiate
du loyer. Elle peut également justifier un déplafonnement lors du renouvellement
du bail et sa fixation à la valeur locative.
Elle justifie, le cas échéant, le paiement à la charge du locataire d’une indemnité
égale au montant du préjudice causé par le changement d’activité, dont le
propriétaire établirait l’existence.
II. DÉSPÉCIALISATION PARTIELLE
A. Définition
La déspécialisation partielle consiste pour le locataire à ajouter à son activité
actuelle soit une activité connexe qui aurait un rapport étroit avec l’activité
exercée, soit une activité complémentaire nécessaire à un meilleur exercice de
l’activité principale.
! Exemples :
- constitue une activité connexe, l’activité de nettoyage à sec pour une
blanchisserie qui faisait jusqu’alors du lavage au poids ;
- constitue une activité complémentaire, la vente de biscottes, confiseries,
glaces pour une boulangerie-pâtisserie.
B. Procédure
Le locataire doit, par acte extrajudiciaire (acte d’huissier) et préalablement à l’adjonction de toute activité, notifier au propriétaire du local son intention, en précisant l’activité dont l’exercice est envisagé. Le propriétaire a deux mois pour répondre. Passé ce délai, son silence vaut acceptation. Il ne peut contester que le caractère connexe ou complémentaire de l’activité. En cas de désaccord, la partie la plus diligente doit porter l’affaire devant le tribunal de grande instance du lieu de situation du fonds (pour décider si une activité est connexe ou complémentaire, le juge se prononce au cas par cas en se référant notamment aux usages commerciaux locaux). La renonciation du locataire à la déspécialisation s’effectue dans les mêmes conditions que celles prévues pour la déspécialisation plénière.
C. Conséquences
Si la déspécialisation partielle entraîne une modification de la valeur locative des lieux loués, le propriétaire peut demander une augmentation du loyer lors de la prochaine révision triennale. Par ailleurs, si la même condition est remplie, le propriétaire peut le cas échéant demander le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail. Attention : dans les deux cas de déspécialisation, si le locataire ne respecte pas la procédure ou s’il ne tient pas compte de la contestation du propriétaire, il commet une faute (non respect du contrat de bail) qui peut justifier une résiliation du bail, un refus de renouvellement à son échéance ou encore un déplafonnement du loyer.
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