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QUI DOIT PAYER LA CHARGE DES GROSSES RÉPARATIONS ?


Le Code civil distingue, en ces articles 605 et 606, deux types de réparations locatives:
- les réparations d'entretien mises traditionnellement à la charge du locataire ;
- les grosses réparations que le bailleur est tenu d'effectuer, sauf clause contraire prévue dans le bail.


I. DÉFINITION LÉGALE


L'article 606 du Code civil fait peser à la charge du bailleur l'obligation de réaliser les grosses réparations affectant le local commercial. Le texte offre une énumération exhaustive de ce que sont les grosse réparations :
- la réparation des gros murs ; des voûtes ; le rétablissement des poutres ; des couvertures entières ; des digues ; des murs de soutènement et de clôture.


II. INTERPRÉTATION JURISPRUDENTIELLE


A. Critères d'appréciation
Afin de déterminer non seulement l'importance des travaux à réaliser, mais aussi la partie qui en aura la charge, les juges retiennent traditionnellement deux critères :
- un critère matériel lié à l'importance de la réparation ;
- un critère financier lié au caractère exceptionnel de la dépense.
L'appréciation est effectuée au cas par cas. Les juges prennent également en considération :
- les stipulations expresses convenues par les parties dans le bail ;
- le critère de la vétusté ;
- la force majeure ;
- toute obligation de réparation mise à la charge d'une partie par l'administration ;
- la mauvaise utilisation du local commercial par le preneur.
B. Illustrations
Ont été qualifiés de grosses réparations les travaux suivants :
- le remplacement intégral d'un ascenseur ;
- la réparation complète d'une toiture ;
- la réfection d'un balcon ;
- le remplacement d'une verrière ;
- le ravalement complet ;
- le remplacement intégral d'une chaudière alimentant l'ensemble d'un hôtel ;
- les travaux sur les conduits de cheminée.


III. AMÉNAGEMENT CONVENTIONNEL


Les parties peuvent convenir de la nécessité d'introduire dans le bail une clause aménageant la charge des grosses réparations. Le preneur peut ainsi les supporter en tout ou partie, à condition que ladite clause soit claire et précise. Il a été jugé que la clause, mettant simplement à la charge du preneur les réparations du toit sans distinction, ne visait pas expressément l'article 606 du Code civil et ne dispensait donc pas le bailleur de la réfection totale du toit. Dans le cadre de cet aménagement conventionnel, une diminution du montant du loyer peut être envisagée.



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